Инвест-КонсалтингИнвест-КонсалтингИнвест-Консалтинг
044 303 92 75
investconsult@ukr.net
ул. Сикорского, дом 1
Инвест-КонсалтингИнвест-КонсалтингИнвест-Консалтинг

Все, что нужно знать, прежде чем решиться на инвестиции в недвижимость

инвестиции в недвижимость

Разбираемся в основных понятиях, возможностях и рисках инвестиции в недвижимость.

Недвижимость – это собственность, состоящая из земли и всего, что на ней находится, например, домов, зданий, складов и прочего. Сам рынок недвижимости подразделяется на четыре категории: жилая, коммерческая, промышленная недвижимость и свободная земля. Инвестор может инвестировать в недвижимость напрямую, купив объект — например, квартиру, коммерческий магазин или пустующий участок, или же через REITs, паевые инвестиционные фонды недвижимости, биржевые инвестиционные фонды. Инвестиции в недвижимость имеют свои особенные преимущества и риски.

В чем разница между недвижимостью и недвижимым имуществом?

Недвижимость — это материальный актив, состоящее из земли и всего, что на ней находится, включая здания и природные ресурсы. С другой стороны, недвижимость включает в себя недвижимое имущество и юридические права, связанные с ним.

Недвижимость осязаема, как физический объект, в то время как недвижимое имущество может быть материальным или нематериальным. Например, недвижимое имущество — в отличие от недвижимости — может включать право на проживание в здании или пользования участком земли (в отличие от права собственности на саму землю).

Типы недвижимости

Существует четыре основные категории недвижимости:

  1. Жилая
  2. Коммерческая
  3. Промышленная
  4. Свободная земля

Жилая недвижимость – объект, в котором могут жить частные лица. Инвестор покупает жилую недвижимость, чтобы получать доход от сдачи в аренду. К жилой недвижимости относятся индивидуальные  и многоквартирные дома, кондоминиумы, таунхаусы, дуплексы и дома для временного проживания.

Коммерческая недвижимость включает в себя доходные дома, офисные здания, торговые центры, гостиницы и другое. Срок аренды здесь, как правило, короче, а первоначальный взнос обычно больше, чем в случае с жилой недвижимостью. Доходность на квадратный метр определяет окупаемость, в отличие от жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость зачастую более ценна, чем жилая. Она также имеет тенденцию быть более регулируемой.

Промышленная недвижимость – недвижимость, используемая для производства, переработки, складирования. Фабрики, склады и исследовательские центры являются примерами промышленной недвижимости.

Свободная земля включает пустующие земли, свободные участки и рекультивированные участки.

Как работает сфера недвижимости

Рынок недвижимости состоит из всех объектов, доступных для продажи в определенном районе. Рынок жилья — это сегмент рынка недвижимости, включающий только жилую недвижимость. Экономические факторы могут вызвать рост (или падение) стоимости недвижимости на рынке.

Поскольку стоимость недвижимости имеет тенденцию расти со временем, инвесторы часто могут получать прибыль, покупая и продавая недвижимость. Бизнес в сфере недвижимости покупает, продает, управляет или инвестирует в объекты недвижимости.

Направления в сфере недвижимости

  • Управление недвижимостью. Компании по управлению недвижимостью помогают арендодателям сдавать жилье. Они показывают квартиры, собирают арендную плату, занимаются ремонтом и обслуживают арендаторов.
  • Девелопмент. Девелоперы покупают незастроенную землю, проводят зонирование, строят и ремонтируют здания, чтобы продать или сдать в аренду готовый продукт конечным пользователям. Также девелоперы получают прибыль, улучшая недвижимость.
  • Кредитование. Коммерческие банки и специальные государственные учреждения, у которых застройщики занимают деньги для финансирования бизнеса и строительства объектов.
  • Продажи и маркетинг. Компании из этой сферы объединяются с застройщиками для продажи объектов через нанятых агентов. Они также создают маркетинговые материалы и получают комиссионные за свою работу.
  • Профессиональные услуги в отрасли, например, бухгалтеры, юристы, архитекторы, которые обеспечивают функционирование индустрии недвижимости.
  • Брокерские услуги. Брокерские фирмы по недвижимости нанимают агентов по недвижимости для помощи покупателям и продавцам в сделках с недвижимостью.

Как инвестировать в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость. Одни из самых распространённых:

  1. Прямые инвестиции в недвижимость
  2. Инвестиционные фонды недвижимости (REITs)
  3. Взаимные фонды недвижимости
  4. Биржевые фонды недвижимости
  5. Группы по инвестициям в недвижимость

Прямые инвестиции. Самый простой с токи зрения розничного инвестора способ вложения —  инвестор покупает недвижимость или долю в ней. Владение домом является наиболее распространенной прямой инвестицией в недвижимость. Инвестор покупает инвестиционный объект, чтобы заработать на разнице, продав его по более высокой цене, чем та, которую за нее заплатили, или чтобы получать доход от аренды. Покупка недвижимости на короткий период времени, а затем перепродажа с прибылью, называется » флиппингом» — эта техника требует покупки недооцененной недвижимости.

REITs . Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) объединяет деньги многих инвесторов для покупки и управления недвижимостью. Фонд позволяет мелким инвесторам владеть долей крупного объекта и доходом, получаемым от объектов недвижимости, таких как торговые центры или склады, например. Клиент может инвестировать в специализированные REIT, действующие в розничной торговле, жилищном строительстве или промышленности. Акции REIT являются ликвидным активом, поскольку их можно покупать и продавать на крупных биржах, как и другие акции. По правилам, REIT должны выплачивать инвесторам не менее 90% своей прибыли в виде дивидендов. В Украине данный тип инвестиции в отечественные REIT фонды недоступен из-за их отсутствия на рынке.  

Взаимные фонды недвижимости – фонды, которые инвестируют в основном в ценные бумаги, предлагаемые публичными компаниями, занимающимися недвижимостью.  В украинском законодательстве существует также аналог взаимного фонда — паевой инвестиционный фонд.

Биржевые фонды недвижимости. С помощью биржевых фондов есть возможность инвестировать в REITs, фирмы, оказывающие услуги в сфере недвижимости, и компании по развитию недвижимости. В данном случае инвестор будет иметь дело с секторальным или нишевым фондом.  

Группы по инвестициям в недвижимость — участники объединяют свои деньги для покупки, сдаваемой в аренду недвижимости. Компания, управляющая группой, управляет объектами в обмен на часть ежемесячной арендной платы.

Инвестиции в недвижимость преимущества и риски

Инвестирование в недвижимость может быть выгодным, но связано с определенными рисками, ниже основные плюсы и минусы.

Преимущества инвестиций в недвижимость
  • Кредитное плечо. При покупке акций,  приходится платить полную стоимость при размещении заказа. Но когда приобретается дом, можно внести только определенный процент первоначального взноса, таким образом, можно  контролировать собственность и ее капитализацию, заплатив лишь часть стоимости.
  • Увеличение стоимости. Возможность извлечь выгоду из увеличения стоимости недвижимости, продав ее за большую сумму (цена продажи превышает цену, которую заплатили). А также возможность использовать накопленный капитал для покупки других объектов недвижимости.
  • Постоянный доход от арендных платежей. Сдавая недвижимость в аренду, инвестор получает арендную плату, покрывая, например, ипотечный кредит и другие расходы.
  • Защита от инфляции. Расход на содержание и обслуживание недвижимости, может оставаться неизменным, в то же время арендная плата может увеличиваться.
  • Косвенное инвестирование позволяет инвестору получить доступ к недвижимости даже с небольшим первоначальным капиталом. Косвенные инвестиции, такие как REITs, обычно требуют меньшего капитала и являются более ликвидными, чем прямые инвестиции.
Недостатки инвестиций в недвижимость
  • Недвижимость является неликвидным активом. Ее продажа может занять больше времени, чем ожидается или необходимо. В связи с этим, если нужно перевести недвижимость в  деньги быстро, возможно, придется продать ее за меньшую сумму, чем она стоит.
  • Падение стоимости. Рынок недвижимости может упасть, в результате чего собственность будет стоить меньше, чем за нее заплатили.
  • Рост налоговых ставок. Налоговые ставки могут расти быстрее, чем владелец сможет увеличить арендную плату.
  • Стихийные бедствия и чрезвычайные обстоятельства.
  • Сложные арендаторы. Инвестор может столкнуться с деструктивными арендаторами или теми, которые не платит вовремя.
  • Быть домовладельцем не так просто. Владелец недвижимости несет ответственность за ремонт, поиск арендаторов, сбор арендной платы, страхование ответственности и так далее. Решением этой проблемы является наем фирмы по управлению недвижимостью, которая будет заниматься повседневными делами, но это требует дополнительных затрат.
  • Меньший контроль при косвенном инвестировании в недвижимость. Обычно инвестор в таком случае не имеет достаточного контроля и мало знает об объекте, в который инвестирует.