Розбираємося в основних поняттях, можливостях та ризиках інвестиції у нерухомість
Нерухомість – це власність, що складається із землі та всього, що на ній знаходиться, наприклад, будинків, будівель, складів та іншого. Сам ринок нерухомості поділяється на чотири категорії: житлова, комерційна, промислова нерухомість та вільна земля. Інвестор може інвестувати в нерухомість безпосередньо, купивши об’єкт – наприклад, квартиру, комерційний магазин або ділянку, що пустує, або ж через REITs, взаємні фонди нерухомості, біржові інвестиційні фонди. Інвестиції у нерухомість мають свої особливі переваги та ризики.
У чому різниця між нерухомістю та нерухомим майном?
Нерухомість – це матеріальний актив, що складається із землі та всього, що на ній знаходиться, включаючи будівлі та природні ресурси. З іншого боку, нерухомість включає нерухоме майно та юридичні права, пов’язані з ним.
Нерухомість відчутна, як фізичний об’єкт, тоді як нерухоме майно може бути матеріальним чи нематеріальним. Наприклад, нерухоме майно – на відміну від нерухомості – може включати право на проживання у будівлі або користування ділянкою землі (на відміну від права власності на саму землю).
Типи нерухомості
Існує чотири основні категорії нерухомості:
- Житлова
- Комерційна
- Промислова
- Вільна земля
Житлова нерухомість – об’єкт, де можуть жити приватні особи. Інвестор купує житлову нерухомість, щоб отримувати доходи від здачі в оренду. До житлової нерухомості відносяться індивідуальні та багатоквартирні будинки, кондомініуми, таунхауси, дуплекси та будинки для тимчасового проживання.
Комерційна нерухомість включає прибуткові будинки, офісні будівлі, торгові центри, готелі та інше. Термін оренди тут зазвичай коротший, а початковий внесок зазвичай більший, ніж у випадку з житлом. Прибутковість на квадратний метр визначає окупність, на відміну від житлової нерухомості. Комерційна нерухомість найчастіше цінніша, ніж житлова. Вона також має тенденцію бути регульованішою.
Промислова нерухомість – нерухомість, що використовується для виробництва, перероблення, складування. Фабрики, склади та дослідницькі центри є прикладами промислової нерухомості.
Вільна земля включає порожні землі, вільні та рекультивовані ділянки.
Як працює сфера нерухомості
Ринок нерухомості складається з усіх об’єктів, доступних для продажу у певному районі. Ринок житла – це сегмент ринку нерухомості, що включає лише житлову нерухомість. Економічні чинники можуть спричинити зростання (або падіння) вартості нерухомості на ринку.
Оскільки вартість нерухомості має тенденцію зростати з часом, інвестори часто можуть отримувати прибуток, купуючи та продаючи нерухомість. Бізнес у сфері нерухомості купує, продає, керує чи інвестує в об’єкти нерухомості.
Напрямки у сфері нерухомості
- Керування нерухомістю. Компанії управління нерухомістю допомагають орендодавцям здавати житло. Вони показують квартири, збирають орендну плату, займаються ремонтом та обслуговують орендарів.
- Девелопмент. Девелопери купують незабудовану землю, проводять зонування, будують та ремонтують будівлі, щоб продати або здати в оренду готовий продукт кінцевим користувачам. Також девелопери одержують прибуток, покращуючи нерухомість.
- Кредитування. Комерційні банки та спеціальні державні установи, у яких забудовники займають гроші для фінансування бізнесу та будівництва об’єктів.
- Продаж та маркетинг. Компанії з цієї сфери кооперуються із забудовниками для продажу об’єктів через найнятих агентів. Вони також створюють маркетингові матеріали та одержують комісійні за свою роботу.
- Професійні послуги у галузі, наприклад, бухгалтери, юристи, архітектори, які забезпечують функціонування галузі нерухомості.
- Брокерські послуги. Брокерські фірми з нерухомості наймають агентів нерухомості для допомоги покупцям і продавцям в угодах з нерухомістю.
Як інвестувати у нерухомість
Існує кілька способів інвестування у нерухомість. Одні з найпоширеніших:
- Прямі інвестиції у нерухомість
- Інвестиційні фонди нерухомості (REITs)
- Взаємні фонди нерухомості
- Біржові фонди нерухомості
- Групи з інвестицій у нерухомість
Прямі інвестиції у нерухомість. Найпростіший з погляду роздрібного інвестора спосіб вкладення – інвестор купує нерухомість або частку в ній. Володіння будинком є найпоширенішою прямою інвестицією у нерухомість. Інвестор купує інвестиційний об’єкт, щоб заробити на різниці, продавши його за вищою ціною, ніж та, яку за неї заплатили, або щоб отримувати прибуток від оренди. Купівля нерухомості на короткий проміжок часу, а потім перепродаж із прибутком називається “фліпінгом” – ця техніка вимагає покупки недооціненої нерухомості.
REITs. Інвестиційні фонди у сфері нерухомості (REIT) об’єднує гроші багатьох інвесторів для покупки та управління нерухомістю. Фонд дозволяє дрібним інвесторам володіти часткою великого об’єкта та доходом, що отримується від об’єктів нерухомості, таких як торгові центри або склади, наприклад. Клієнт може інвестувати у спеціалізовані REIT, що діють у роздрібній торгівлі, житловому будівництві чи промисловості. Акції REIT є ліквідним активом, оскільки їх можна купувати та продавати на великих біржах, як і інші акції. За правилами, REIT мають виплачувати інвесторам не менше ніж 90% свого прибутку у вигляді дивідендів. В Україні цей тип інвестиції у вітчизняні REIT фонди недоступний через їхню відсутність на ринку.
Взаємні фонди нерухомості – фонди, які інвестують переважно у цінні папери, запропоновані публічними компаніями, що займаються нерухомістю. В українському законодавстві існує також аналог взаємного фонду – пайовий інвестиційний фонд.
Біржові фонди нерухомості. За допомогою біржових фондів є можливість інвестувати в REITs, або у фірми, що надають послуги у сфері нерухомості та компанії з розвитку нерухомості та інші. В такому випадку інвестор матиме справу із секторальним фондом.
Групи з інвестицій у нерухомість – учасники об’єднують свої гроші для покупки нерухомості, що здається в оренду. Компанія, яка управляє групою, управляє об’єктами за винагороду – частину щомісячної орендної плати.
Інвестиції в нерухомість переваги та ризики
Інвестування в нерухомість може бути вигідним, але пов’язане з певними ризиками, нижче викладені основні плюси й мінуси.
Переваги інвестицій у нерухомість
- Кредитне плече. При купівлі акцій доводиться сплачувати повну вартість при розміщенні замовлення. Але коли купується будинок, можна внести лише певний відсоток початкового внеску, таким чином можна контролювати власність та її капіталізацію, заплативши лише частину вартості.
- Збільшення вартості. Можливість отримати вигоду зі збільшення вартості нерухомості, продавши її за більшу суму (ціна продажу перевищує ціну, яку заплатили). А також можливість використати накопичений капітал для покупки інших об’єктів нерухомості.
- Постійний прибуток від орендних платежів. Здаючи нерухомість в оренду, інвестор отримує орендну плату, покриваючи, наприклад, іпотечний кредит та інші витрати.
- Захист від інфляції. Витрати на утримання та обслуговування нерухомості можуть залишатися незмінним, водночас орендна плата може збільшуватися.
- Непряме інвестування дозволяє інвестору отримати доступ до нерухомості навіть із невеликим первісним капіталом. Непрямі інвестиції, такі як REITs, зазвичай вимагають меншого капіталу і є ліквіднішими, ніж прямі інвестиції.
Недоліки інвестицій у нерухомість
- Нерухомість є неліквідним активом. Її продаж може зайняти більше часу, ніж очікується чи необхідно. У зв’язку з цим, якщо потрібно перевести нерухомість у гроші швидко, можливо, доведеться продати її за меншу суму, ніж вона коштує.
- Падіння вартості. Ринок нерухомості може впасти, внаслідок чого власність коштуватиме менше, ніж за неї заплатили.
- Зростання податкових ставок. Податкові ставки можуть зростати швидше, ніж власник зможе збільшити орендну плату.
- Стихійні лиха та надзвичайні обставини.
- Складні орендарі. Інвестор може зіткнутися з деструктивними орендарями або тими, хто не сплачує вчасно.
- Бути домовласником не так просто. Власник нерухомості відповідає за ремонт, пошук орендарів, збір орендної плати, страхування відповідальності й так далі. Розв’язання цієї проблеми є наймання фірми з управління нерухомістю, яка займатиметься повсякденними справами, але це потребує додаткових витрат.
- Менший контроль за непрямим інвестуванням у нерухомість. Зазвичай інвестор у такому випадку не має достатнього контролю та мало знає про об’єкт, у який інвестує.
