Чем привлекательны REIT фонды
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) открывают акционерам доступ к крупным и дорогим объектам недвижимости без необходимости их физической покупки. REIT владеют и управляют различными типами недвижимости (коммерческой, жилой, инфраструктурной) и привлекательны для инвесторов, за счет своего диверсифицированного подхода. Акционер REIT фактически не владеет каким-либо выделенным обособленно объектом недвижимости, а владеет лишь частью имущества, принадлежащего фонду, равной его доле, как инвестора в фонде. Также REIT выделяются среди других инвестиционных продуктов тем, что подчиняются строгим правилам в части контроля их деятельности и подлежат регулированию со стороны государственных надзорных институций.
Объединяя различные объекты недвижимости в единый инвестиционный портфель, REIT открывают инвесторам путь к тем объектам рынка, доступ к которым невозможен или ограничен. Для частного инвестора вне REIT фонда для владения такими объектами нужен большой объем необходимой инвестиции и понимание сложного управления крупным объектом.
В чем же уникальные особенности инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости, которые отличают этот инвестиционный продукт от классического для украинского рынка инвестирования в недвижимость? Если в Украине доступен только такой вид инвестирования, как прямая покупка отдельного объекта, то цель REIT фонда – максимально упростить этот вид инвестиций и сделать его действительно доступным для более широкого круга инвесторов. Когда выбор сделан в пользу инвестирования в недвижимость, но на прямую покупку и профессиональное управление объектом нет достаточных ресурсов и квалификации, или эффект масштаба не позволяет осуществлять эффективное управление данной недвижимостью, инвестиционные фонды в сфере недвижимости становятся подходящей альтернативой.
С чего начать инвестирование в REIT фонды
Первым делом нужно определиться со стратегией инвестирования ответив на вопросы:
- Какая квалификация у вас как инвестора (профессиональный или ритейловый инвестор)?
- Какой временной горизонт инвестирования (краткосрочная, среднесрочная, долгосрочная стратегии)?
- Какой уровень рисков инвестор готов принимать (консервативная, агрессивная стратегия)?
Чтобы ответить на эти вопросы, инвестор может воспользоваться классическим подходом, который говорит:
- инвестировать нужно «свободные» средства,
- увеличение срока инвестирования снижает риски,
- наличие квалификации у инвестора позволяет использовать более агрессивные продукты, дающие большую доходность, но в то же время сопровождающиеся дополнительными рисками.
Диверсификация портфеля значительно снижает риски инвестора, с другой стороны она негативно влияет на его доходность. Для ритейлового инвестора без квалификации, штата профильных сотрудников, ликвидности для профессионального владения, управления и распоряжения объектом инвестирования, REIT решают задачу по сглаживанию сопутствующих рисков, одновременно сохраняя желаемую доходность.
Эти фонды как раз и хороши тем, что, покупая акции одного фонда, у которого в управлении может быть, к примеру, несколько разных объектов, инвестор получает доступ к разнопрофильным объектам, включая коммерческую, медицинскую и инфраструктурную недвижимость. Без инвестфондов, покупка и владение такими объектами недоступна для большинства прямых инвесторов как из-за самого характера, так из-за размера требуемых инвестиций.
Подходы и принципы работы REIT фондов
REIT могут иметь в своем портфеле самые различные типы недвижимости: жилая, офисная, торговая, складская недвижимость, инфраструктурные объекты, медицинские учреждения, объекты в сфере коммуникации и IT (датацентры) и другое, всё зависит от бизнес-подхода, и специализации REIT фонда.
Инвестиционные фонды недвижимости, владея и управляя недвижимостью, получают доход от арендной платы.
Одно из самых очевидных преимуществ REIT для инвестора — это дивиденды. REIT фонды обязаны 90% своего дохода распределять между владельцами акций. Кроме того, в обязательные требования от регулятора — REIT должен инвестировать не менее 75% своих активов в недвижимость и такой же процент дохода должен поступать от аренды.
Купить акции инвестиционных фондов в сфере недвижимости просто — большинство фондов свободно торгуются публично на фондовых биржах, где их могут купить и продать индивидуальные инвесторы в течение торговой сессии.
Оценка отрасли инвестиционных фондов в сфере недвижимости
По данным Nareit (американская ассоциация компаний, занимающихся недвижимостью) REIT владеют примерно 3,5 триллионами долларов валовых активов в сфере недвижимости, из которых более 2 триллионов долларов приходится на публичные и внебиржевые REIT, а остальная часть — у частных REIT. По данным Savills PLC вся недвижимость в мире, включая коммерческую и жилую, оценивается примерно в более 220 триллионов долларов, что косвенно говорит о возможностях и росте REIT в будущем.
По статистике лишь 24% активно управляемых фондов показали результаты лучше, чем индексные фонды (к которым зачастую относятся и REIT) в промежутке времени с 2010 по 2020 год. Учитывая, что инвестирование в индексные фонды значительно проще и требует меньше затрат времени инвестора на выбор и изучение компании, преимущества для розничного инвестора очевидны.
Сравнивая среднюю доходность инвестирования в акции и в REIT за 38 летний период (с 1978 по 2016 год) видим, что общая доходность REIT по публично торгуемым акциям в США составляла в среднем 12,87% в год по сравнению с 11,64% в год для акций.
Вопрос в том: на самом ли деле долгосрочно доминируют REIT или это просто результат краткосрочного увеличения стоимости их акций?
Фактически, REIT не рос резко долгое время. За последние годы Russell 3000 (индекс, отслеживающий 3000 крупнейших публичных акций США, а это 98% рынка, взвешенных по рыночной капитализации) превзошел фондовый рынок REIT с общей доходностью 11,15% по сравнению с 9,85% у REIT.
Значит ли это, что инвестировать в акции компаний выгоднее, чем в инвестиционные фонды недвижимости? Длительный период показывает, что да. В то же время доходность REIT составляла в среднем от 10% до 13,3% в год и никогда не опускалась ниже 3,43% в год в течение последних 10 лет. Тогда как доходность по акциям была гораздо более неопределенной, как правило, в среднем от 7,9% до 15% в год, периодически фактически становясь отрицательной (на целых -2,72% в год) в течение 17 периодов, включая кризис ликвидности.
График десятилетних изменений выше показывает, что перекрестное стандартное отклонение 10-летнего среднего отраслевого показателя составило всего 7,9% для котирующихся на бирже акций REIT по сравнению с 16,9% для Russell 3000.
По сравнению с S&P 500 в течение многих лет REIT опережали совокупную доходность S&P 500 в долгосрочной перспективе. Это может измениться, если в ближайшие годы S&P 500 будет опережать REIT с большим отрывом.
