Чим привабливі REIT фонди
Інвестиційні фонди у сфері нерухомості (REIT) відкривають акціонерам доступ до великих і дорогих об’єктів нерухомості без необхідності їх фізичної покупки. REIT володіють та управляють різними типами нерухомості (комерційної, житлової, інфраструктурної) і привабливі для інвесторів, внаслідок свого диверсифікованого підходу. Акціонер REIT фактично не володіє будь-яким виділеним відокремлено об’єктом нерухомості, а володіє лише частиною майна, що належить фонду, що дорівнює його частці, як інвестора у фонді. Також REIT виділяються серед інших інвестиційних продуктів тим, що підкоряються суворим правилам в частині контролю їх діяльності й підлягають регулюванню з боку державних наглядових інституцій.
Об’єднуючи різні об’єкти нерухомості в єдиний інвестиційний портфель, REIT відкривають інвесторам шлях до тих об’єктів ринку, доступ до яких неможливий або обмежений. Для приватного інвестора поза REIT фонду для володіння такими об’єктами потрібен великий обсяг необхідної інвестиції та розуміння складного управління великим об’єктом.
У чому ж унікальні особливості інвестування в інвестфонди нерухомості, які відрізняють цей інвестиційний продукт від класичного для українського ринку інвестування в нерухомість? Якщо в Україні доступний тільки такий вид інвестування, як пряма покупка окремого об’єкта, то мета REIT фонду – максимально спростити цей вид інвестицій і зробити його дійсно доступним для широкого кола інвесторів. Коли вибір зроблений на користь інвестування в нерухомість, але на пряму купівлю і професійне управління об’єктом немає достатніх ресурсів і кваліфікації, або ефект масштабу не дозволяє здійснювати ефективне управління цією нерухомістю, інвестиційні фонди у сфері нерухомості стають підходящою альтернативою.
З чого почати інвестування в REIT фонди
Насамперед потрібно визначитися зі стратегією інвестування відповівши на питання:
- Яка кваліфікація у вас як інвестора (професійний або ритейловий інвестор)?
- Який часовий горизонт інвестування (короткострокова, середньострокова, довгострокова стратегії)?
- Який рівень ризиків інвестор готовий приймати (консервативна, агресивна стратегія)?
Щоб відповісти на ці питання, інвестор може скористатися класичним підходом, який говорить:
- інвестувати потрібно «вільні» кошти,
- збільшення терміну інвестування знижує ризики,
- наявність кваліфікації в інвестора дозволяє використовувати більш агресивні продукти, що дають велику прибутковість, але водночас супроводжуються додатковими ризиками.
Диверсифікація портфеля значно знижує ризики інвестора, з іншого боку вона негативно впливає на його прибутковість. Для ритейлового інвестора без кваліфікації, штату профільних співробітників, ліквідності для професійного володіння, управління та розпорядження об’єктом інвестування, REIT розв’язують задачу зі згладжування супутніх ризиків, одночасно зберігаючи бажану прибутковість. Ці фонди якраз і вдалі тим, що, купуючи акції одного фонду, у якого в управлінні може бути, наприклад, кілька різних об’єктів, інвестор отримує доступ до різнопрофільних об’єктів, включаючи комерційну, медичну та інфраструктурну нерухомість. Без інвестфондів, покупка і володіння такими об’єктами недоступна для більшості прямих інвесторів як з-за самого характеру, так через розмір необхідних інвестицій.
Підходи й принципи роботи REIT фондів
REIT можуть мати у своєму портфелі найрізноманітніші типи нерухомості: житлова, офісна, торгова, складська нерухомість, інфраструктурні об’єкти, медичні установи, об’єкти у сфері комунікації та IT (датацентри) і інше, все залежить від бізнес-підходу, і спеціалізації REIT фонду.
Інвестиційні фонди нерухомості, володіючи та керуючи нерухомістю, отримують дохід від орендної плати.
Одне з найбільш очевидних переваг REIT для інвестора – це дивіденди. REIT фонди зобов’язані 90% свого доходу розподіляти між власниками акцій. Крім того, в обов’язкові вимоги від регулятора – REIT повинен інвестувати не менше 75% своїх активів в нерухомість і такий же відсоток доходу повинен надходити від оренди.
Купити акції інвестиційних фондів у сфері нерухомості просто – більшість фондів вільно торгуються публічно на фондових біржах, де їх можуть купити та продати індивідуальні інвестори протягом торгової сесії.
Оцінка галузі інвестиційних фондів у сфері нерухомості
За даними Nareit (американська асоціація компаній, що займаються нерухомістю) REIT володіють приблизно 3,5 трильйонами доларів валових активів у сфері нерухомості, з яких понад 2 трильйонів доларів припадає на публічні та позабіржові REIT, а інша частина – у приватних REIT. За даними Savills PLC вся нерухомість у світі, включаючи комерційну та житлову, оцінюється приблизно в понад 220 трильйонів доларів, що побічно говорить про можливості й зростання REIT в майбутньому.
За статистикою лише 24% активно керованих фондів показали кращі результати, ніж індексні фонди (до яких найчастіше відносяться і REIT) в проміжку часу з 2010 по 2020 рік. З огляду на те що інвестування в індексні фонди значно простіше і вимагає менше витрат часу інвестора на вибір і вивчення компанії, переваги для роздрібного інвестора очевидні.
Порівнюючи середню прибутковість інвестування в акції та в REIT за 38 річний період (з 1978 по 2016 рік) бачимо, що загальна прибутковість REIT по акціям публічно торованих в США становила в середньому 12,87% на рік у порівнянні з 11,64% на рік для акцій.
Питання в тому: чи дійсно довгостроково домінують REIT або це просто результат короткострокового збільшення вартості їх акцій?
Фактично, REIT не зростав різко останнім часом. За останні роки Russell 3000 (індекс, що відстежує 3000 найбільших публічних акцій США, а це 98% ринку, зважених за ринковою капіталізацією) перевершив фондовий ринок REIT із загальною прибутковістю 11,15% в порівнянні з 9,85% у REIT.
Чи означає це, що інвестувати в акції компаній вигідніше, ніж в інвестиційні фонди нерухомості? Тривалий період показує, що так. Водночас прибутковість REIT становила в середньому від 10% до 13,3% в рік і ніколи не опускалася нижче 3,43% в рік протягом останніх 10 років. Тоді як прибутковість по акціях була набагато більш невизначеною, як правило, в середньому від 7,9% до 15% в рік, періодично фактично стаючи негативною (на цілих -2,72% в рік) протягом 17 періодів, включаючи кризу ліквідності.
Графік десятирічних змін вище показує, що перехресне стандартне відхилення 10-річного середнього галузевого показника склало всього 7,9% для акцій REIT, що котируються на біржі, в порівнянні з 16,9% для Russell 3000.
У порівнянні з S&P 500 протягом багатьох років REIT випереджали сукупну прибутковість S&P 500 в довгостроковій перспективі. Це може змінитися, якщо в найближчі роки S&P 500 випереджатиме REIT з великим відривом.
